Aumento del arriendo

Si el contrato cumple el año el 1 de diciembre de 2026, el aumento máximo es el IPC de 2025: 5,10 %. Un canon de 1.500.000 pesos puede pasar a 1.576.500, 76.500 pesos más al mes y 918.000 más al año.

Es un tope, no una obligación: el arrendador puede subir menos o no subir, y las partes lo pueden pactar. Lo que no puede es subir más, ni subir antes de que se cumplan doce meses bajo el mismo precio.

Un arriendo de 1.200.000 pesos firmado el 1 de marzo de 2020 pudo subir cada año con el IPC: a 1.219.320 en 2021, con el 1,61 % de 2020; a 1.287.846 en 2022; a 1.456.811 en 2023, con el 13,12 % de 2022, el salto más grande; a 1.592.003 en 2024, a 1.674.787 en 2025 y a 1.760.201 en 2026. En seis años, 46,7 % más.

El 1 de marzo de 2027 subirá con el IPC de 2026, que todavía no se conoce: con el 6,29 % que llevaba la inflación anual a septiembre de 2026, quedaría en 1.870.918.

Esas cifras son el tope si cada año subió lo máximo, no lo que se puede cobrar hoy en cualquier caso: un aumento que no se hizo no se recupera después, porque cada renovación sube sobre el canon que se paga. Si en 2023 el canon se quedó en 1.287.846, en 2026 el tope es 1.556.049, no 1.760.201.

Para subir el canon, el arrendador tiene que informarte el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, por servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación personal que establezca el contrato (Ley 820 de 2003, artículo 20). Si no lo hace, el aumento no te es oponible; pero si ya lo pagaste, no puedes pedir que te lo devuelvan alegando que no te avisaron.

Si el arrendador pide más de lo que la ley permite, el exceso no se debe. Y si se niega a recibir el canon que sí corresponde, la Ley 820 prevé que lo puedas pagar consignándolo.

Además del IPC, el canon de una vivienda no puede pasar del 1 % de su valor comercial, y para esa cuenta el valor comercial no puede ser más de dos veces el avalúo catastral. Con un avalúo catastral de 100 millones, el canon no puede pasar de 2.000.000 al mes, aunque el IPC alcance para más.

Si te dicen un valor comercial de 150 millones, el tope es de 1.500.000: un arriendo de 1.500.000 ya está en el máximo y no puede subir, aunque el IPC lo permita.

Un local comercial no se rige por la Ley 820: sube lo que diga el contrato, que suele ser el IPC más unos puntos. Con IPC más 2 puntos, un local de 3.000.000 renovado en 2026 sube 7,10 % y queda en 3.213.000.

Los contratos de vivienda firmados antes del 10 de julio de 2003, cuando entró a regir la Ley 820, siguen la Ley 56 de 1985 como la dejó la Ley 242 de 1995: el aumento llega hasta la meta de inflación que fija el Banco de la República para el año de la renovación, no hasta el IPC. Desde 2010 esa meta es del 3 %, así que un canon de 1.000.000 puede pasar a 1.030.000 en 2026. Si la inflación que certifica el DANE se aparta más de tres puntos de la meta en un año, el Gobierno puede autorizar un aumento adicional.